6% btw bij bouwen voor verhuur van kracht sinds 1 juni

Bij het federaal begrotingsakkoord voor 2024 werd een kleine aanpassing aangekondigd van de btw afbraak/heropbouw. Bouwprojecten voor verhuur (Built-to-let) zouden terug in aanmerking komen voor 6%. Voorwaarde is wel dat de bouwheer de heropgerichte woning voor minstens 15 jaar verhuurt als hoofdverblijfplaats. Eind april keurde de Kamer de wetswijziging goed. Het was echter nog wachten op de publicatie in het Belgisch Staatsblad. De eerste dag van de daaropvolgende maand zou de regeling in werking treden. Plots ging het zeer snel. Op 29 mei werd de wet gepubliceerd, waardoor ze op zaterdag 1 juni 2024 van kracht werd. Alle details van de regeling nog eens nalezen? Dat kan hier.

Het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak- en heropbouw wordt uitgebreid naar ‘de bouw van woningen bestemd voor verhuur aan natuurlijke personen’.

Voorwaarden

Om in aanmerking te komen voor de verlaagde btw moet aan drie essentiële voorwaarden zijn voldaan:

• De heropgerichte woning/het heropgerichte appartement mag niet groter zijn dan 200m², net zoals bij 6% btw voor projecten van bouwheren/particulieren
• De woning/het appartement moet voor minstens 15 jaar worden verhuurd aan één of meerdere achtereenvolgende particuliere huurders. De woning mag niet worden verkocht of voor andere doeleinden worden gebruikt.
• Enkel woningen die door de huurder worden gebruikt als hoofdverblijfplaats komen in aanmerking. De huurder moet een natuurlijke persoon zijn en moet onverwijld zijn hoofdverblijfplaats vestigen in de woning.
   

Indien aan deze voorwaarden is voldaan komen ook projecten van ontwikkelaars in aanmerking. Maar, niet dus in geval van levering/verkoop aan een derde. Enkel wanneer de ontwikkelaar zelf gedurende 15 jaar verhuurt en de woning ondertussen in eigendom houdt.

Bij de tweede voorwaarde staat immers expliciet dat de woning niet mag worden verkocht. Met andere woorden: de levering van een heropgerichte woning/appartement in een reconversieproject van een ontwikkelaar blijft steeds onderworpen aan 21%. Wie zo’n woning of appartement koopt, komt niet in aanmerking voor 6% btw, zelfs als de koper vervolgens voor minstens 15 jaar verhuurt. 

De motivatie zegt letterlijk: ‘Het nieuwe toepassingsgeval betreft dienovereenkomstig eveneens uitsluitend de afbraak van gebouwen en heropbouw van privéwoningen en is niet van toepassing op de levering van nieuwe woningen, zelfs niet als die bestemd zijn voor een private verhuur’.

De maatregel is dus goed nieuws voor een beperkt aantal actoren, met name projectontwikkelaars die de heropgerichte woningen zelf behouden en verhuren. De verkoop van een heropgerichte woning aan een investeerder die deze vervolgens verhuurt, blijft echter uit de boot vallen.

Verdere details

Belangrijke verduidelijking is dat de bouwheer de heropgerichte woning(en) moet bestemmen voor een langdurige privéverhuur voordat de btw opeisbaar wordt. Een projectontwikkelaar zal daardoor niet in de mogelijkheid zijn om in een project bijvoorbeeld eerst te proberen verkopen en pas vervolgens – indien dit niet lukt – te kiezen voor verhuur.

De huurder moet zich domiciliëren in de woning. Het verlaagd tarief is derhalve niet van toepassing op luxewoningen, vakantiewoningen of woningen die te huur worden aangeboden als tweede woning.

Het naleven van de voorwaarde om gedurende 15 jaar te verhuren wordt gecontroleerd aan de hand van geregistreerde woninghuurovereenkomsten, gekoppeld aan de bevolkingsregisters. Bijgevolg is het ook vereist dat er een schriftelijk huurcontract wordt afgesloten. De verhuurder/bouwheer moet die ter registratie aanbieden.

De bouwheer moet rechtstreeks verhuren: ‘Bovendien kunnen alleen de bouwprojecten voor de rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de private huurder het verlaagd tarief genieten. Het doel van deze relatieve beperking is die gevallen uit te sluiten waarbij bepaalde marktdeelnemers woningen zouden inhuren die met toepassing van het verlaagd btw-tarief zijn heropgebouwd aan een verlaagd btw-tarief van 6 pct. om die op hun beurt aan particulieren te verhuren, terwijl diezelfde marktdeelnemers niet dat verlaagd tarief zouden kunnen genieten als zij de woning zelf hadden laten heropbouwen.’

Dit noopt tot extra waakzaamheid in verband met de commissionairsfictie/middellijke vertegenwoordiging in geval van rentmeesterschap. Voorzichtigheidshalve is het af te raden om deze te gebruiken, aangezien daardoor de fictie wordt gecreëerd dat de rentmeester verhuurt.

Indien de voorwaarden niet worden nageleefd moet de bouwheer het voordeel van 15% btw (=21% - 6%) terugbetalen, a rato van het aantal jaar waarin niet werd verhuurd. Wordt bijvoorbeeld vanaf jaar 8 niet meer verhuurd, dan zou er 8/15de van 15% btw terugbetaald moeten worden.

Tussen verhuringen in wordt een zekere frictieleegstand aanvaard.

Verder zijn alle andere voorwaarden en regelingen rond 6% btw van toepassing. Zo moet er een verklaring worden ingediend, zijn de gebruikelijke regels inzake opeisbaarheid van btw van toepassing en komen een aantal werken niet in aanmerking voor het gunsttarief (denk bijvoorbeeld aan tuinaanleg, zwembaden, tennisterreinen, reinigingswerken, …).

Bron: CIB Vlaanderen